Il mercato immobiliare europeo torna a correre, e lo fa con due protagonisti inattesi. Spagna e Italia stanno trainando la ripresa del settore in un momento in cui gran parte del continente fatica ancora a ritrovare slancio. I dati del primo trimestre lo confermano senza ambiguità: gli investimenti real estate crescono, il fatturato immobiliare torna positivo e la fiducia degli operatori si sta rafforzando mese dopo mese.
Secondo le rilevazioni di Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare europeo ha chiuso il Q1 2026 con una crescita degli investimenti superiore alle attese. La Spagna guida la classifica con un balzo del 53%, mentre l’Italia mantiene un ritmo più contenuto ma costante, confermando la solidità del comparto residenziale e la tenuta delle compravendite residenziali anche in un contesto macro-economico ancora incerto.
Ripresa del mercato immobiliare europeo: i numeri del Q1 2026
Il primo trimestre segna una svolta netta rispetto ai due anni precedenti, segnati da tassi elevati e transazioni immobiliari in calo. Gli investimenti real estate nell’area europea sono aumentati in modo diffuso, con punte particolarmente marcate in Spagna e in Italia, mentre altri mercati storicamente forti procedono più a rilento.
La crescita degli investimenti non riguarda solo il residenziale: anche il settore living e gli asset alternativi, dalle residenze per studenti alle strutture sanitarie, stanno attirando capitali internazionali. Questo dinamismo del mercato conferma che gli operatori guardano oltre l’uffici e il retail tradizionale, cercando rendimenti più stabili nel lungo periodo.
Il numero che sorprende
Il +53% registrato dalla Spagna nel primo trimestre non è un dato isolato: riflette tre anni consecutivi di crescita degli investimenti nel paese, sostenuta da turismo, nuove residenze e forte domanda estera.
Spagna protagonista: +53% e forte accelerazione degli investimenti
La Spagna si conferma il mercato più dinamico d’Europa. L’aumento degli investimenti real estate è alimentato da una domanda estera robusta, in particolare da acquirenti nordeuropei e latinoamericani, e da un settore turistico che continua a spingere le compravendite residenziali nelle grandi città e sulla costa.
Madrid e Barcellona restano i poli principali, ma la crescita si sta estendendo anche a città secondarie come Valencia e Malaga, dove i prezzi medi restano più accessibili rispetto alle grandi capitali europee (un fenomeno di domanda estera che, in Italia, si traduce nella corsa ai castelli italiani in vendita descritta in americani in cerca di dimore storiche in Italia). Questa distribuzione geografica più ampia rafforza la resilienza della domanda spagnola, rendendola meno dipendente da un unico mercato locale.
Italia: crescita moderata ma costante del fatturato real estate
L’Italia procede con un passo diverso, meno esplosivo ma più regolare, anche se resta da affrontare il deficit abitativo che blocca l’Italia con 840.000 alloggi mancanti per i lavoratori, come approfondito in 840.000 alloggi mancanti per i lavoratori: il deficit abitativo che blocca l’Italia. Il fatturato immobiliare nazionale registra un incremento significativo, confermando una tendenza già emersa negli ultimi report di settore. Le compravendite residenziali restano solide nelle grandi città, mentre il segmento degli asset alternativi, in particolare student housing e RSA, sta guadagnando terreno tra gli investitori istituzionali.
Milano continua a rappresentare il motore principale, seguita da Roma e da alcune città medie che stanno attirando capitali grazie a prezzi medi più contenuti e rendimenti interessanti. La performance nazionale italiana, pur meno spettacolare di quella spagnola, mostra una stabilità che rassicura gli investitori di lungo periodo.
Confronto con altri mercati: Regno Unito, Germania e Portogallo
Il quadro europeo resta comunque disomogeneo, un po’ come accade oltreoceano, dove si notano lievi miglioramenti sui contratti preliminari nel mercato immobiliare USA (lievi miglioramenti sui contratti preliminari negli Stati Uniti). Il Regno Unito mostra segnali di ripresa più cauti, penalizzato da un contesto macro-economico ancora fragile e da un mercato dei mutui che fatica a normalizzarsi del tutto. La Germania, storicamente uno dei mercati più solidi del continente, sta invece attraversando una fase di transizione, con transazioni immobiliari ancora inferiori ai livelli pre-crisi.
Diverso il discorso per il Portogallo, che continua a correre grazie al turismo e agli investimenti esteri, pur partendo da una base di mercato più piccola rispetto a Italia e Spagna. Ecco un confronto sintetico tra i principali paesi analizzati per il Q1 2026:
| Paese | Andamento investimenti | Segnale principale |
|---|---|---|
| Spagna | +53% | Domanda estera in forte crescita |
| Italia | Crescita moderata | Fatturato in aumento costante |
| Portogallo | Crescita sostenuta | Turismo e capitali esteri |
| Regno Unito | Ripresa cauta | Mutui ancora tesi |
| Germania | In transizione | Transazioni sotto i livelli pre-crisi |
Settori trainanti e prospettive future per il real estate europeo
Guardando alle previsioni 2026-2027, gli analisti si aspettano una continuazione della fase espansiva, sostenuta principalmente dal settore living e dagli asset alternativi. La domanda di residenze per studenti, co-living e strutture per anziani continua a crescere in tutta Europa, offrendo agli investitori diversificazione rispetto ai settori tradizionali dell’uffici e del retail.
Il contesto macro-economico resta comunque una variabile da monitorare: l’evoluzione dei tassi di interesse e l’inflazione influenzeranno direttamente il costo del credito e, di conseguenza, il ritmo delle transazioni immobiliari nei prossimi trimestri. Nonostante questo, la resilienza della domanda osservata in Spagna e Italia lascia intendere che la ripresa del settore abbia basi più solide rispetto ai cicli precedenti, meno dipendenti da un’unica leva di crescita e più distribuite tra paesi, città e tipologie di asset.
