Comprare casa a Zurigo oggi costa quasi il doppio rispetto a dieci anni fa. E secondo l’ultimo studio annuale di UBS, la città svizzera è tornata a occupare il primo posto tra i mercati immobiliari più a rischio al mondo, davanti a Tokyo. Un dato che riguarda anche chi guarda al mattone da lontano, comprese le famiglie italiane che osservano l’andamento dei prezzi a Milano.
Il messaggio del report è chiaro fin da subito: nella classifica mondiale del rischio bolla immobiliare, Zurigo e Tokyo guidano insieme la graduatoria per il livello di sopravvalutazione degli immobili residenziali. Seguono a distanza altre piazze storicamente sensibili come Miami, Amsterdam e alcune città asiatiche, mentre Milano resta in una fascia di rischio moderato rispetto ai due mercati in testa.
Zurigo e Tokyo: le città a maggior rischio bolla immobiliare secondo UBS
L’analisi UBS, pubblicata come ogni anno tra la fine dell’estate e settembre 2026, misura il grado di squilibrio tra prezzi delle abitazioni, redditi delle famiglie e affitti in venti grandi centri urbani. Zurigo si posiziona al primo posto assoluto, con un punteggio dell’indice che segnala una sopravvalutazione marcata: i prezzi delle case sono cresciuti molto più velocemente degli stipendi medi e degli affitti di mercato.
Tokyo occupa la seconda posizione, spinta da un decennio di tassi bassissimi e da un afflusso costante di capitali stranieri verso il centro città. Le due metropoli condividono un tratto comune: la domanda di abitazioni resta altissima nonostante costi di acquisto ormai fuori portata per una parte crescente della popolazione locale.
Cos’è il UBS Global Real Estate Bubble Index e come funziona
L’indice non dichiara l’esistenza certa di una bolla, ma segnala dove il rischio è più concentrato. UBS incrocia diversi indicatori: il rapporto tra prezzo di acquisto e reddito familiare, il rapporto tra prezzo e affitto, la velocità di crescita dei costi rispetto all’economia locale e il livello di indebitamento delle famiglie per l’acquisto della casa.
Quando questi valori si scostano troppo dalla loro media storica, la città entra nella zona di sovravalutazione. Non è una previsione di crollo imminente, quanto piuttosto una fotografia dei mercati immobiliari più vulnerabili a un’inversione di ciclo, per esempio in caso di rialzo dei tassi o di stretta sul finanziamento bancario.
Non vuol dire che i prezzi crolleranno domani. Significa che, storicamente, quando il divario tra prezzi e redditi raggiunge certi livelli, il mercato diventa più fragile davanti a shock economici o a un aumento dei costi di finanziamento.
Perché Zurigo guida la classifica del rischio
A Zurigo pesano fattori strutturali difficili da correggere in tempi brevi. Lo spazio edificabile è limitato, la popolazione continua ad aumentare grazie all’attrattività del settore finanziario e farmaceutico, e i tassi ipotecari sono rimasti a lungo estremamente contenuti. Il risultato è una corsa dei prezzi che ha superato in modo netto la crescita degli affitti e dei salari.
Chi oggi vuole acquistare un appartamento in centro deve mettere sul tavolo cifre molto più alte rispetto a un decennio fa, con un divario che gli analisti UBS definiscono tra i più ampi tra tutti i mercati esposti monitorati nello studio.
La situazione di Tokyo e degli altri mercati a rischio
Tokyo condivide con Zurigo l’aumento sostenuto dei valori immobiliari, ma con una dinamica leggermente diversa: qui a spingere i prezzi sono soprattutto gli investitori istituzionali e gli acquirenti internazionali, attratti da uno yen debole e da rendimenti percepiti come stabili nel lungo periodo.
Subito dietro alle due capofila si trovano città come Miami, dove il mercato immobiliare resta surriscaldato dalla domanda di seconde case e dai flussi migratori interni agli Stati Uniti, e alcune piazze europee dove i costi di costruzione hanno alimentato ulteriormente il rialzo dei listini. In quasi tutti questi casi, l’indice UBS segnala lo stesso schema: crescita dei prezzi più rapida rispetto a redditi e affitti, con margini di correzione tutt’altro che trascurabili.
| Città | Posizione nella classifica | Livello di rischio |
|---|---|---|
| Zurigo | 1ª | Elevato |
| Tokyo | 2ª | Elevato |
| Miami | tra le prime dieci | Medio-alto |
| Milano | fascia intermedia | Moderato |
Confronto con le città italiane: Milano è a rischio bolla?
Rispetto a Zurigo e Tokyo, Milano resta lontana dalle zone di massima allerta. I prezzi delle abitazioni nel capoluogo lombardo sono cresciuti in modo significativo negli ultimi anni, soprattutto in alcune zone centrali e nei quartieri interessati dai grandi progetti urbanistici, ma il rapporto tra costi e redditi non ha ancora raggiunto gli squilibri osservati nei due mercati in testa alla classifica.
UBS colloca comunque Milano tra i mercati da monitorare, non tra quelli a rischio bolla conclamato. La differenza principale rispetto a Zurigo riguarda la struttura del finanziamento: in Italia i tassi sui mutui e i criteri di accesso al credito hanno frenato in parte la rincorsa dei prezzi, limitando l’effetto leva che invece ha alimentato il rialzo nelle due città svizzere e giapponesi.
Per chi guarda al mercato immobiliare italiano, il dato UBS resta comunque un segnale utile: quando i prezzi corrono più veloci degli stipendi per periodi prolungati, il rischio di una correzione futura aumenta, anche se in misura molto minore rispetto a quanto osservato a Zurigo e Tokyo.
